Konut ve çatılı iş yeri kiralarında, yenilenen kira döneminde uygulanacak artış bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasındaki değişimi geçemez. Sözleşme beş yılı doldurduysa yeni kira bedelini taraflar anlaşamazsa hakim, emsal kiraları da dikkate alarak hakkaniyete göre belirler.

Artış sınırı hangi maddede?

Sınır, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin birinci fıkrasında yer alır. Taraflar sözleşmede daha yüksek bir oran yazmış olsalar bile, yenilenen dönem için yapılan artış anlaşması ancak bu sınıra kadar geçerlidir. Sözleşmede hiç artış hükmü yoksa ve taraflar anlaşamazsa, bedeli yine aynı sınırı aşmamak üzere hakim belirler.

Konut kiralarında 2022 ile 2024 arasında uygulanan yüzde 25 sınırı geçici bir düzenlemeydi ve 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi. Bugün uygulanan ölçü TÜFE'nin on iki aylık ortalamasıdır. Bu oran her ay Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanır.

Beş yılı dolan sözleşmede ne değişir?

Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde maddenin üçüncü fıkrası uygulanır. Bu durumda yeni kira yılındaki bedel; TÜFE'deki on iki aylık ortalama değişim, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilerek belirlenir. Belirlenen bu bedel, sonraki yıllarda yeniden birinci fıkradaki sınıra göre artar.

Kira tespit davası ne zaman açılır?

Taraflar yeni bedel üzerinde anlaşamazsa kira tespit davası açılabilir. Ancak dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; bu zorunluluk 1 Eylül 2023'ten beri kira uyuşmazlıklarında dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava açılır.

Zamanlama önemlidir. Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesine göre dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde yeni dönemde kiranın artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, mahkemenin belirleyeceği bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu koşullar yoksa bedel bir sonraki dönemden itibaren uygulanır.

Kiracı ve kiraya veren için pratik notlar

Artış talebini ve cevabınızı yazılı yapın; ileride tarih ve içerik tartışması doğmaz.
Sözleşmenin başlangıç tarihini ve beş yılın ne zaman dolduğunu not edin.
Emsal kira araştırmasını dava öncesinde yapmak, arabuluculukta gerçekçi bir teklif vermeyi kolaylaştırır.

Kira hukukundaki diğer konular için gayrimenkul ve kira hukuku bölümüne, sık sorulan sorular için SSS sayfasına bakabilirsiniz.

Kaynaklar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, md. 344 ve 345
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, md. 18/B
Türkiye İstatistik Kurumu, Tüketici Fiyat Endeksi bültenleri